- Документация
- Архитектурные бюро
- Ограничения
- Стройматериалы
- Подбор строительной организации
- Особенности частных домов в США
- Финансирование жилищного строительства в США
Документация
Большую часть жилой недвижимости в США составляют кондоминиумы, кондотели и частные дома. Здания второго типа представляют собой элитные жилые комплексы. Покупатели жилплощади в кондотелях получают обслуживание, которое сопоставимо с гостиничным номером. Кондоминиум — это обычный многоквартирный дом с благоустроенной придомовой территорией. Наибольшей популярностью среди местных жителей пользуются частные жилые здания. Более 60 % населения США живет в собственных домах (аналог российских коттеджей).
Земельный участок, предназначенный для строительства, не должен иметь обременения (залог, арест и пр.). Перед началом возведения здания необходимо удостовериться в том, что налог на недвижимое имущество перечислен в срок. В противном случае собственник участка не сможет получить разрешение на строительство (building permit). Если на участке уже есть постройка, то нужно получить разрешение на ее снос.
Перед началом строительства дома производится геодезическое обследование земельного участка. После этого необходимо подготовить проект подводки коммуникаций (вода, канализация, система пожаротушения и пр.). Проектная документация готовится инженером и архитектором. Специалисты создают необходимые чертежи, планы и эскизы.
В обязательном порядке проводится согласование проекта с государственными органами. Если план дома будет одобрен, то собственник земельного участка получит соответствующее уведомление по телефону или электронной почте. При наличии замечаний со стороны строительного департамента составитель проекта должен внести коррективы в установленные законом сроки. После этого документация отправляется на согласование повторно.
Архитектурные бюро
К наиболее известным американским архитектурным бюро относятся следующие организации :
- Purple Cherry Architects
- Board & Vellum
- Architectural Designs
- McKim, Mead & White
- Skidmore, Owings & Merrill
- Crosby Creations Drafting & Design Services, LLC
- Studio S Squared Architecture, Inc.
- Cornerstone Architects
- Crisp Architects
- Visbeen Architects
- Habitations Residential Design Group
- Elliot Johnson, AIA — Images Of…
- Michael LoBuglio Architects
- Frusterio Design, Inc.
- Brent Gibson Classic Home Design
- Jeannette Architects
- Norwood Architects
- Michael Hally Design, Inc
Ограничения
В каждом штате и городе есть специфические ограничения, касающиеся высоты дома (существуют отдельные нормативы для городского и загородного строительства). Например, в Бостоне дом не может быть выше 21 м (за городом — 9,1 м). Если высота здания меньше 4 этажей, то его строительство может проводиться без использования стальных и бетонных конструкций. Более высокие дома возводятся только с применением указанных материалов.
Законодательные ограничения касаются не только габаритов жилой постройки. Существуют дополнительные правила и технические регламенты, требования которых являются обязательными (высота потолков, площадь окон и пр.). Строительство жилого дома должно проводиться в полном соответствии с требованиями Международного жилищного кодекса (IRC), правила которого действуют на территории США. Также при планировании следует учитывать нормы Международного строительного кодекса (IBC). Построенное здание должно соответствовать стандартам энергоэффективности, установленным Энергетическим кодексом.
Без замены почвы департамент по защите окружающей среды не даст разрешение на строительство. Каждое согласование проектной документации занимает около 30 дней. Средний срок получения лицензии на строительство составляет порядка 2 лет. Документ действителен в течение 6 месяцев.
За это время строительная организация должна начать возведение здания. Допускается однократное продление разрешения (при наличии обоснованной причины). Если строительство не будет начато и во второй раз, то заказчику придется снова проходить все государственные инстанции и получать разрешение повторно. Средняя стоимость разрешения на строительство, оформляемого властями штата, составляет 1300-1500 долларов.
Стройматериалы
С государственными органами нужно согласовывать тип стройматериалов, используемых при возведении здания. Они не должны наносить вред людям и окружающей среде. Для строительства дома лучше выбирать продукцию известных американских компаний. Наиболее известными производителями стройматериалов в США являются следующие фирмы :
- Owens Corning
- Vulcan Materials
- Martin Marietta Materials
- Masco
- Fortune Brands Home & Security
После согласования типов используемых стройматериалов производится анализ почвы на предмет наличия вредных веществ (радон, свинец и пр.). Если в ходе обследования в земле будут выявлены токсичные элементы, то собственнику придется вывезти грунт на специальный полигон. После этого придется завозить новую почву. Данная процедура значительно увеличивает стоимость строительства и оценивается в несколько десятков тысяч долларов.
Подбор строительной организации
Возведение дома нужно доверять только лицензированным строительным организациям, ответственность которых застрахована. Для выбора генерального подрядчика можно использовать рекомендации знакомых или следующие сайты :
- Homeadvisor.com
- Houzz.com
- Angi.com
Перед подписанием договора со строительной компанией нужно показать документ квалифицированному юристу и риелтору. Генеральный подрядчик будет нанимать субподрядчиков, ответственных за конкретные виды отделочных, строительных и монтажных работ. Процесс строительства контролируется государственными инспекторами. При несоблюдении сроков сдачи объекта строительная организация будет оштрафована. Готовый дом сдается «под ключ». Он должен быть полностью готов к проживанию. В противном случае собственник не получит разрешение на заселение.
Особенности частных домов в США
При строительстве частных домов в Америке принято придерживаться определенных концепций и технических решений. В большинстве коттеджей устанавливается несколько санузлов. В одном из них монтируется ванна, раковина и унитаз. Второй санузел обычно располагается рядом со спальней. В нем устанавливается только раковина и унитаз. В больших домах может быть три или четыре санузла.
Гараж является обязательным элементом частного дома. Инфраструктура городов в США ориентирована в первую очередь на автомобилистов. Гараж обычно примыкает непосредственно к зданию и является его частью. В нежилом помещении есть вход в дом.
Во всех американских коттеджах есть подвалы с техническим помещением. В него выводится бойлер, электрощитки и другое оборудование. В подвале монтируются стиральные и сушильные машины. Там же устраиваются мастерские и небольшие склады. В американских частных домах практически полностью отсутствуют прихожие.
Вместо привычного холла за входной дверью обычно располагается гостиная с обеденной зоной. Подсчет комнат в доме проводится с учетом количества спален. Двухкомнатная квартира называется односпаленной, а трехкомнатная — двухспаленной. Однокомнатная квартира в американской терминологии называется студией.
Американцы практически не покупают комоды и тумбочки. В доме создается гардеробная со встроенными шкафами. Такой подход к обустройству интерьера позволяет экономить жилую площадь и облегчает поиск нужной вещи. В США принято уделять большое внимание экстерьеру здания и благоустройству придомовой территории.
Рядом с домом обычно садят большое количество зелени и разбивают цветники. В американском частном секторе отсутствует система центрального отопления. Дома обогреваются с помощью каминов, потолочных электропанелей и газовых нагревателей. Вода подогревается в электрических и газовых бойлерах.
Финансирование жилищного строительства в США
Строительство дома или аренда жилья в США может проводиться за счет собственных сбережений или заемных средств. Во втором случае собственник земельного участка может оформить ипотеку или кредитную линию. Для оформления кредита потребуется ликвидный залог.
Ставки по ипотечным займам в США находятся на уровне 3-4 % годовых. Для иностранца эта цифра может быть увеличена на 2-3 пункта. Средний размер предоставляемого займа составляет порядка 150 тыс. долларов. Для оформления кредита в американском банке гражданину РФ нужно предъявить следующие документы :
- Грин-карта, иммиграционная виза или ВНЖ.
- Справки о доходах и наличии денежных средств для погашения 12-месячных выплат по ипотеке.
- Карта социального страхования.
Помимо стандартной ипотеки пользователь может оформить кредитную линию. Деньги со счета будут списываться по мере необходимости. Заемщик сможет получить средства на выплату зарплаты строителям, а также оплатить услуги проектировщиков и произвести покупку строительных материалов. После окончания строительных работ кредитная линия будет преобразована в ипотеку со стандартными условиями. Стоимость кредитной линии выше обычного жилищного кредита на 0,25-0,5 %.
