Покупка земли в США

Пошаговая инструкция

Если Вам срочно обновить россиский внутренний или заграничный паспорт, обащатесь к нам.

тел. +18043517163

email: passportforrussian@gmail.com

Покупка земельной и капитальной недвижимости за рубежом перестала быть уникальным явлением для граждан нашей страны. Одним из популярных направлений рынка недвижимости являются США, где наши соотечественники активно приобретают земельные участки. Купить землю возможно, но при этом потребуется строго соблюдать регламент по земельным сделкам и выполнять требования американского законодательства.

1. Права иностранцев на приобретение земель США
2. Налогообложение при покупке земли
3. Как заключить сделку дистанционно
4. Пошаговая схема покупки земли
5. Заключение

Права иностранцев на приобретение земель США

Иностранные граждане, в том числе подданные РФ, имеют право приобрести земельную недвижимость в США. Становясь собственником участка, иностранец обязан платить одинаковые с американцами налоги на землю. Обобщенные сведения по покупке земли лицами, не являющимися резидентами налоговой службы США, отражены в публикации IRS 515. Документ регламентирует, что гражданство США не является обязательным требованием для участников сделок по недвижимости.

При покупке важно обращать внимание на присвоенный участку код зонирования, что соответствует российскому статусу землепользования. Например, на участке индустриального или с/х назначения нельзя будет впоследствии возвести жилой дом. Код зонирования можно сменить, если подать петицию в администрацию поселения и обосновать причину.

Купить землю могут иностранцы со следующими статусами:

• не обладающие никакими въездными документами на территорию штатов;
• имеющие туристическую, студенческую или рабочую въездную визу, которая позволяет временно находиться в стране;
• въехавшие по туристической визе и ходатайствующие о предоставлении убежища;
• владельцы грин кард с правом проживать без ограничения по времени.

При подтвержденном доходе, положительной кредитной истории и наличии грин кард появляется возможность приобрести участок на условиях ипотеки (мортгейдж). Для оформления ипотечного займа потребуется предъявить внутренний и загранпаспорт РФ, действующую визу США. В стандартном случае сроки оформления земельного участка занимают 1-2 месяца. Если речь идет об ипотечном кредитовании, то период оформления увеличиваются.

Важно, что приобретение участка не является основанием для получения вида на жительство. Иногда наличие земельной собственности может стать дополнительным поводом для получения бизнес визы. При выборе вариантов и для сопровождения сделки россиянам лучше всего обратиться к лицензированному риелтору, деятельность которого находится под контролем надзорных органов. Со специалистом подписывается договор, за выполнение каждого пункта которого предусмотрена правовая ответственность.

Налогообложение при покупке земли

Размер налогообложения варьируется в зависимости от территориального расположения объекта. В каждом штате и округе величина отчислений может быть различна. Никаких дополнительных налогов при приобретении земли иностранный гражданин не платит. Если же возникнет потребность реализовать имущество, не будучи гражданином, то налоговый вычет по сделке увеличивается и рассчитывается с учетом закона об иностранных инвестициях FIRPTA.

Решив стать американским землевладельцем, обратите внимание на следующие моменты:

• ставка налога по сделке составляют для нерезидентов 30%. Исключением являются случаи, когда приобретаемые земли напрямую связаны с американским бизнесом;
• ежегодный налог на землю составляет в среднем 1-2% от кадастровой стоимости, оплата должна выполняться до 1 апреля следующего года;
• если собственник не платит несколько лет налоги, то земля отходит государству и реализуется на аукционах.

Заплатить за покупку можно со счетов в американском и/или зарубежном банке, принадлежащих покупателю. При этом не будут проводиться проверки источников поступления средств в американский банк.

Приобрести участок может гражданин или юридическое лицо, последний вариант наиболее предпочтителен. Имея статус ЮЛ, покупатель освобождается от уплаты налогов на дарение и наследование, снижается ответственность при форс-мажорных обстоятельствах. Перед оформлением земли в собственность стоит узнать особенности американского налогообложения у налогового юриста по международным сделкам.

Как заключить сделку дистанционно

Сделки по американской земле гражданами РФ могут проводиться не только лично, но и дистанционным способом. В последнем случае важно, сможет ли покупатель перевести средства со своего счета в российском банке. Если подобная операция не предусмотрена договором, потребуется найти компромиссное решение для перевода средств за границу. Например, предоставить заключенный контракт на покупку земли и документ на внесенный в качестве залога депозит. Все остальные детали сделки не представляют сложностей и отработаны до мелочей.

Если лично присутствовать на сделке невозможно, то операция поручается адвокату, который высылает в РФ форму необходимой доверенности. Документ вместе с переводом заверяется нотариально и оформляется в консульстве США по месту жительства доверителя. Такой вариант оформления земель в собственность лишен рисков от недобросовестных действий адвоката. Доказанное мошенничество автоматически приведет к бессрочному лишению лицензии на профессиональную деятельность.

Вторым распространенным вариантом для дистанционного приобретения земли является обращение к услугам эскроу-компании. Документы подписываются в посольстве США, средства переводятся на эскроу-счет в доверенном банке. Продавец получает деньги после оформления сделки и вычета накладных расходов. Этот вариант довольно распространен и не несет рисков сторонам сделки.

Пошаговая схема покупки земли

1. Открытие счета в банке США. Это обязательное условие при ипотечном кредитовании, в остальных случаях средства могут быть предоставлены удобным для покупателя способом.
2. Подготовка и отправка предложения о покупке. Риелтор готовит официальное предложение (офер) продавцу, в котором указываются предложенные покупателем условия сделки. Если речь идет о заемных средствах, то прилагается одобрение банка, наличие собственных средств покупателя подтверждается банковской выпиской.
3. Подготовка и подписание договора купли-продажи, внесение депозита (минимум 10% цены объекта). Если условия проекта договора устраивают продавца участка, то стороны подписывают документ. В договоре отражаются стоимость объекта, величина депозита, условия сделки. Важными пунктами являются сроки проведения инспекции и оценки участка, а также конкретный срок оформления права собственности. Контроль чистоты сделки осуществляют несколько независимых участников операции: титульная компания (title company), эскроу-компания (escrow company) или адвокат покупателя (closing attorney).
4. Проведение инспекции выставленного на продажу лота. Операция проводится лицензированными специалистами (physical inspection). По результатам экспертизы и осмотра на месте составляется отчет, содержащий указания на выявленные недочеты и снижающие цену моменты. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки без штрафных санкций, если недостатки критичны и не отражены в релизе на лот. Покупатель может не привлекать оценщиков, такая услуга актуальна при дистанционном приобретении земель.
5. Проверка юридической чистоты сделки. После подписания договора купли-продажи адвокат покупателя или эскроу-компания проверяет объект на отсутствие обременений, долгов и запретов на отчуждение по регистрационному реестру (title search).
6. Регистрация нового собственника. Внесение сведений в реестр о переходе права собственности выполняется после перевода всех средств по сделке. Новый собственник может получить свидетельство (deed) после регистрации свидетельства в установленном порядке через окружной суд. Процедура занимает от 6 до 10 недель.
7. Оплата сделки и предоставленных услуг. Окончательный расчет по обязательствам выполняется после получения свидетельства на право собственности. Тогда же потребуется оплатить налог на приобретение участка.

Заключение

Инвестиции в земельную недвижимость в США предоставляют широкие возможности иностранным гражданам. Покупатель земель сможет построить дом своей мечты, начать бизнес в перспективном месте или обосновать фермерское хозяйство. Отличным вложением капиталов станет сдача в аренду жилья, построенного на купленном участке. Всегда стоит помнить, что вступая в правовое поле иностранного государства, следует заручиться поддержкой юристов с опытом в сфере земельных вопросов.